L’esperto risponde: il diritto di abitazione

Parliamo di case all'asta: cosa fare se siamo interessati ad un immobile all'asta ma questo è gravato da diritto di abitazione?

La parola all'esperto Avvocato Grazia Maria Savona, avvocato civilista con oltre 20 anni di esperienza.

Il “diritto di abitazione” è quel diritto che consente ad un soggetto di vivere in un’abitazione, di proprietà di un’altra persona, limitatamente ai bisogni della propria famiglia.
Il diritto di abitazione si può costituire mediante:
- contratto;
- testamento;
- per legge nel caso di morte di uno dei due coniugi;
- per sentenza del giudice nel caso di divorzio o separazione (a seguito di assegnazione della casa
familiare al coniuge collocatario dei figli minori o maggiorenni non autosufficienti).

Il diritto d’abitazione, essendo un vincolo gravante sull’immobile, può essere fatto valere (tecnicamente
opposto) dal titolare di tale diritto, nell’ipotesi di vendita dell’immobile da parte del proprietario, sempre
dal coniuge superstite (in quanto nascente per legge) mentre nel caso in cui sia stato costituito per
contratto, per testamento o in base alla sentenza di divorzio o separazione solo se tali atti siano stati
trascritti nei registri immobiliari prima della vendita, con la precisazione che, nell’ipotesi di diritto
d’abitazione conseguente alla sentenza di divorzio o separazione, la mancata trascrizione della sentenza
rende comunque opponibile il diritto di abitazione ma per una durata limitata corrispondente a nove anni
dalla data di emissione di detta sentenza.

Particolare attenzione si deve avere allorquando l’immobile gravato dal diritto d’abitazione sia venduto
all’asta a seguito di pignoramento. In tal caso, fermo restando quando detto in relazione all’opponibilità da parte del coniuge superstite, il diritto d’abitazione nascente da contratto, testamento o sentenza di
separazione o divorzio può essere fatto valere (opposto) dal titolare solo se trascritto prima della
trascrizione dell’ipoteca (se il creditore che ha pignorato l’immobile è un creditore ipotecario) o prima della trascrizione del pignoramento (se il creditore non è garantito da ipoteca). Come già precisato nell’ipotesi di diritto d’abitazione conseguente alla sentenza di divorzio o separazione, la mancata trascrizione della sentenza rende comunque opponibile il diritto di abitazione, per una durata limitata corrispondente a nove
anni dalla data di emissione di detta sentenza ma solo se emessa prima della trascrizione dell’ipoteca (se il creditore non è garantito da ipoteca) o del pignoramento (se il creditore non è garantito da ipoteca).
In caso di opponibilità del diritto d’abitazione, l’acquirente non potrà pretendere il rilascio dell’immobile da parte del titolare del diritto d’abitazione sino alla scadenza del contratta quando prevista (se nascente da contratto), sino al decesso del titolare se nascente da testamento o per legge (morte di uno dei coniugi), alla scadenza dei nove anni dall’emissione della sentenza di separazione o divorzio se non trascritta o sino
alla sussistenza delle condizioni che hanno dato origine alla assegnazione della casa familiare al coniuge
stabilita dalla sentenza di divorzio o separazione; in tale ultima ipotesi è però bene sapere che la revoca del
provvedimento di assegnazione della casa familiare deve essere disposta dal giudice su richiesta dell’altro
coniuge il quale, nell’ipotesi di pignoramento e conseguente messa all’asta dell’immobile, non avrà alcun
interesse a richiederla, non risultando ammissibile una surroga da parte del terzo acquirente.

Avv. Grazia Maria Savona

Per approfondire l'argomento contatta l'esperto presso il suo studio in Cagliari, nella via Messina n.5 - Tel (070) 401.850 / 401.402